2018年樓市下行時，山東省菏澤市在全國范圍打響了取消限售令的“第一槍”。

今年農歷正月十五剛過，又是山東菏澤，將首套房首付比例降至20%，引起了市場熱議。

這是什么信號？會影響到湖南樓市嗎？

（1）“消息屬實”

今年2月17日，山東菏澤的部分銀行下調個人住房貸款首付比例。具體看來，菏澤市部分銀行表示將根據購房者情況調整不同首付比例，其中“無房無貸”購房者的首付比例降至20%。

2月18日，菏澤相關部門回應媒體稱：并未對首付比例進行統一調整，依然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求。此次調整是部分銀行根據自身情況和房貸需求的自主經營行為。

菏澤樓市政策異動的意義在于：在所有的樓市調控政策中，降低首付比例是力度很大的政策放松。

中信證券研報觀點認為：此次菏澤市調整個人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施。

而且，有最新消息指出，江西贛州、廣東佛山的一些銀行也將首套房首付比 。

（2）樓市筑底？

眾所周知，全國樓市2021年進入調整期。

從咱們湖南看，統計數據顯示：2021年全省新建商品房銷售面積9188.79萬平方米，同比減少2.6%，較上年同期回落6.3個百分點。其中，新建商品住宅銷售面積8316.71萬平方米，同比減少2.2%。

全國一些城市開始優化和調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發放購房補貼等。株洲、岳陽等城市2021年還出臺措施，要求新房成交價不能低于備案價，也被稱為“房價限跌令”。

但從市場反應看，整體效果還不明顯，購房者置業情緒未見明顯好轉，市場活躍度仍顯不足。

歷史是一面鏡子。有業內人士指出，歷數“2014年-2015年”的樓市筑底過程，在信貸方面出現了相同的傳導路徑。首先從信貸利率開始，隨后是公積金相關政策的調整，最后傳導至商業貸款——這也難怪，二成首付重現江湖，引發了廣泛的反應。

（3）因城施策

再看咱們湖南樓市，侃財君以為，對于形勢研判不可一概而論，一定要區分好長沙和三四線城市。

省住房和城鄉建設廳今年1月召開的2021年度全省房地產市場聯席會議，研判今年形勢稱：

——長沙經濟韌性強、人口吸引力大，市場需求旺盛，房地產市場有望繼續保持增長。

——部分三四線城市市域人口持續流出，城鎮人口增長緩慢，產業支撐不足，住房需求疲軟，預計市場將延續“以價換量”，房價下行壓力較大。

因城施策，與山東菏澤類似的我省部分三四線城市，是否會有政策異動，值得密切關注。

但整體健康的長沙樓市，去化周期保持在良性的8個月左右，不需要在“二成首付”上做文章。今年2月17日召開的長沙房地產開發企業座談會，提出堅持“房住不炒”定位，將在“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”——這也是中央經濟工作會議的明確要求。

那么，何為“合理住房需求”？如何“更好滿足”？這些內容值得期待。從長沙市場看，順應二胎、三胎時代的市場需求，改善型住房供應量明顯增多，大平層（面積集中在160至200平方米左右）備受青睞。

侃財邦也將第一時間發布樓市最新消息。敬請關注。

作者   陳淦璋