從去年底至今，個(gè)別城市房地產(chǎn)市場有所升溫。對此，多地出臺(tái)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，從打擊投機(jī)炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規(guī)則的變化，調(diào)控不斷提高針對性，不斷細(xì)化，預(yù)計(jì)將對平抑個(gè)別城市樓市過熱態(tài)勢起到作用，全年樓市仍將以穩(wěn)為主。
個(gè)別城市房價(jià)穩(wěn)中微漲
2021年1月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅與上月相比價(jià)格上漲的城市有53個(gè)。二手住宅方面，北上廣深四個(gè)一線城市環(huán)比漲幅較為明顯。
伴隨市場的變化，一段時(shí)間以來，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺(tái)樓市調(diào)控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規(guī)凍資、圍堵經(jīng)營貸、上調(diào)房貸利率等，主要是打擊與抑制市場上投機(jī)炒作行為。
從“十四五”規(guī)劃建議，到2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到有關(guān)主管部門的多次表態(tài)，均釋放出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的信號。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，國家將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。
地方政府連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，不斷釋放房價(jià)一旦上漲調(diào)控措施必出臺(tái)的信號。同時(shí)，調(diào)控政策在不斷打補(bǔ)丁，未來，調(diào)控的針對性和精準(zhǔn)度將不斷提升。
金融和信貸調(diào)控成本輪重點(diǎn)
“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’。”浙江工業(yè)大學(xué)副校長虞曉芬說，當(dāng)前我國金融化程度過高，表現(xiàn)在銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，居民家庭負(fù)債率增長過快。
從去年下半年至今的房地產(chǎn)調(diào)控，有一個(gè)突出的特點(diǎn)是出臺(tái)了更多金融和信貸政策。
2020年8月，住建部等部門形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，“三條紅線”(房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1)成為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要規(guī)則。
2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，旨在將房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融杠桿控制在合理范圍內(nèi)。
各地也通過對信貸政策的調(diào)整，加大了對購房資金的監(jiān)管力度。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。加強(qiáng)對購房資金監(jiān)管將有效抑制投資客入場并對市場看漲預(yù)期起到平抑作用。
引導(dǎo)土地市場理性競爭
近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，為引導(dǎo)市場理性競爭，嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)。
2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，“在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓”對于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，土地的溢價(jià)率將會(huì)得到有效合理的控制。同時(shí)，對于房企來說，將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。
易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。
(記者 亢舒)
