華聲在線10月18日訊（文/視頻 全媒體記者 虢燦 通訊員 胡佳）房產(chǎn)公司拖欠了職工工資，與被欠薪的職工一商量，把小區(qū)一樓架空層車庫(kù)作為工資抵債給了對(duì)方。由于房產(chǎn)公司遲遲不交付車庫(kù)，職工起訴到法院，法院卻駁回起訴。法院表示，架空層車庫(kù)并不屬于房產(chǎn)公司，而是全體業(yè)主。

10月18日，湖南高院通報(bào)了這起案例。

面對(duì)討薪，房產(chǎn)公司用車庫(kù)抵工資

(資料圖)

小李是常德一家房產(chǎn)公司的職工，公司不但拖欠了11萬(wàn)元工資未結(jié)清，反而向小李借了錢。

經(jīng)結(jié)算確認(rèn)，房產(chǎn)公司共欠小李20萬(wàn)元。雙方一商量，達(dá)成了以物抵債協(xié)議，約定將房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于陽(yáng)光小區(qū)的3間車庫(kù)按優(yōu)惠價(jià)折扣銷售給小李，以抵扣該房產(chǎn)公司欠小李的錢款。

簽好協(xié)議以后，小李幾經(jīng)催促，卻遲遲未等來(lái)房產(chǎn)公司交付車庫(kù)。小李詢問(wèn)得知，3間車庫(kù)都位于地面架空層，沒(méi)有計(jì)入陽(yáng)光小區(qū)容積率建筑面積，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記信息，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記信息。

多次溝通無(wú)果，小李把房產(chǎn)公司起訴到了常德臨澧縣人民法院，要求房產(chǎn)公司限期交付車庫(kù)。

法院：架空層車庫(kù)是全體業(yè)主共有

法院審理認(rèn)為，涉案架空層雖然封閉作為車庫(kù)和雜物間使用，但未單獨(dú)進(jìn)行權(quán)利登記且無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，雖然進(jìn)行了封閉，仍無(wú)法改變其作為架空層的屬性，需依附于主體建筑而存在，并非獨(dú)立的房屋主體，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，應(yīng)為全體業(yè)主所共有。

因涉案架空層未計(jì)入建筑面積，作為開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)公司無(wú)需就架空層向主管部門支付土地出讓金，架空層的權(quán)利依附于計(jì)算容積率的建筑物之上、不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，當(dāng)房產(chǎn)出售且分戶登記完成后，架空層的權(quán)利將轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主。

根據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，架空層屬于共用部分，應(yīng)為全體業(yè)主所共有。此外，房產(chǎn)公司在銷售商品房時(shí)，對(duì)架空層的權(quán)屬?zèng)]有明確告知予以保留或在銷售合同中存有特別約定，業(yè)主也沒(méi)有明確表示放棄該權(quán)利，那么，架空層的權(quán)屬應(yīng)為全體業(yè)主共同享有。

房產(chǎn)公司無(wú)權(quán)處置案涉架空層車庫(kù)，法院一審依法駁回小李的訴訟請(qǐng)求。法院告知小李可變更訴訟請(qǐng)求，要求房產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任、解除合同并進(jìn)行損害賠償，但小李拒絕變更訴訟請(qǐng)求，且不服一審判決提起上訴，常德中院二審維持原判。