國際商業地產服務和投資公司世邦魏理仕12日發布的《2021年一季度北京房地產市場回顧及展望》顯示，北京寫字樓市場去化加速，空置率近三年首降。

在寫字樓市場，報告顯示，2021年一季度，位于奧體、石景山和西直門區域的三個新項目交付使用，為寫字樓市場帶來共計15.3萬平方米的租賃面積。

一季度，TMT、金融、專業服務這三大行業繼續位居寫字樓新租需求的前三甲。其中TMT新租需求占比高達43%，集中表現在新媒體、在線教育和終端應用等頭部企業的擴租需求。

專業服務業中律所升級和換新活躍。此外，金融的基金、保險板塊繼續發力，擴租和搬遷需求多落位于核心中央商務區，而金融科技和資產管理企業的擴租需求也有所增加。此外，醫藥及生命科學、能源等行業同時錄有升級搬遷和新進入北京市場設立辦公室的租賃交易。

強勁的需求帶動北京寫字樓凈吸納量連續三個季度保持上升態勢。一季度北京寫字樓凈吸納量錄得16.6萬平方米，環比增長13%。其中CBD受益于升級搬遷需求的放量，甲級寫字樓市場去化加速，疊加麗澤科技企業大面積擴租帶動，兩大子市場合計貢獻了全市71%的凈吸納量。此外，除王府井商務區因國有企業整合出現大面積騰退，其余子市場去化環比均有提升。

需求放量的帶動下，北京寫字樓整體空置率環比下降0.4個百分點至17.5%，這亦是自2018年二季度以來首次下降。寫字樓整體平均租金報價同樣本比環比下降0.4%至每月每平方米403.8元。

雖然整體租金持續下行，但租金下調的項目已逐漸減少;望京得益于TMT行業強勁需求成為首個租金回升的子市場。

未來六個月，北京預計有十個新項目入市，總面積近78萬平方米，有望推升空置率。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇指出，盡管CBD和新興區域短期內仍將面臨新項目交付帶來的競爭壓力，但“十四五”期間在高精尖產業和數字經濟快速發展的加持下，寫字樓市場的需求基本面有望得到進一步鞏固和提升。

在投資市場方面，2021年一季度，北京共達成十筆大宗交易，交易總額達209.1億元，環比和同比分別上漲40.0%和3.8%，交易活躍度進一步提升，并成為一季度全國交易額最高的市場。

報告指出，科技企業積極購置辦公樓宇作自用，投資者亦看好以科技企業為主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得一季度中關村商務區及其輻射的上地、中關村軟件園和北清路等商務園區共完成四筆辦公交易，貢獻總投資額的35%。其余兩宗辦公交易均為有穩定現金流的物業，分別位于東二環和豐臺科技園，并分別由國內地產基金和險資購入，合計占總投資額的29%。酒店和零售物業均錄得成交，分別貢獻總投資額的16%和7%。

隨著投資需求和租賃基本面回暖，資產售價亦表現平穩，寫字樓、零售物業資本化率經過去年底上調后一季度分別企穩在4.2%和4.5%，而物流地產資本化率則維持在5.0%的水平。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛指出，國內疫情穩定后境外人員在北京的交易推進工作逐漸恢復正軌，有助沉寂一時的境外投資者在短期內重新活躍。隨著市場熱度提升，在談項目的議價空間有望縮減。北京“十四五”規劃釋放新區發展的產業定位和政策利好信號，將推動新興區域商務資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。

(記者 龐無忌)