8月30日，廣州成為了第一個
官宣“認房不認貸”政策的一線城市。
(資料圖片僅供參考)
政策執(zhí)行時點以2023年8月18日為界，
在2023年8月18日0：00后
簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。
截至8月30日中午，廣州多家銀行均表示，嚴格執(zhí)行新通知精神，具體執(zhí)行時間及措施仍在研究中。
廣州：首付比例從70%到30%
根據(jù)廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
廣州市民郝先生介紹，此前自己家在南京有房，后落戶廣州。按原政策“認房認貸”情況，如果在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認房不用認貸’落地，在廣州能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進行。
據(jù)相關研究機構統(tǒng)計，北京、上海、深圳、西安、廈門等十余個重點一二線城市仍執(zhí)行“認房又認貸”。
有研究機構梳理，此前在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。
若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。
按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。
按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。（注：認房不認貸后，只要名下廣州無房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。）
什么是“認房不認貸”？
2023年以來，三四線城市房地產限制性政策已基本放開。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有杭州、鄭州、天津、成都等在內，65個城市落實“認房不認貸”政策。
8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，明確“認房不認貸”政策作為政策工具，具體是否實施，將由各城市自行決定。
什么是“認房”，什么又是“認貸”？“認房不認貸”怎么惠及購房者？
“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。
“認房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在當?shù)孛聦嶋H擁有住房套數(shù)；“認貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來確定貸款比例。
其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”（“雙認”），也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。
而按照三部門《通知》所明確的內容，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這就是官方認定的“認房不認貸”。
相關研究員指出，在“認房不用認貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內，只要在當?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。
“認房不認貸”讓買房更便宜
目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。
簡言之，如果被認定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。
這對置換家庭帶來利好。福州有市民稱，生育后想換大房子，之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認房不用認貸’，首付30%，首付可少付22萬元。
首套房貸款利率也可以降低。有機構監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認房不用認貸”情形下產生的利息比“認房認貸”情形下節(jié)省16.8萬元。
同時，根據(jù)日前財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅，予以退稅優(yōu)惠，即“換房可退個稅”。
這意味著，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3至5萬元稅費，北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費。當然，交易房屋情況、個稅征收情況不同，要具體分析。
