見過深圳打折的樓盤，但你見過備案價打5折的樓盤嗎？繼李嘉誠在香港7折賣房之后，隔壁深圳有項目傳出備案價打5折開賣的消息。

(相關資料圖)

這個樓盤就是位于羅湖的仁恒深之源，項目備案名為仁恒世紀大廈。網傳項目備案均價9.67萬元/㎡，現在4.5萬元/㎡在賣，還送裝修。8月17日，灣財社記致電項目售樓處詢問該情況，相關工作人員向記者證實了情況屬實。

備案價打5折開賣

公開資料顯示，仁恒深之源項目于2021年7月獲批預售，項目共備案辦公產品321套，商業39套，均位于1棟。其中，辦公戶型建面約59-248㎡，均價約9.67萬/㎡，單價區間在7.34萬-12.43萬/㎡，總價區間在436萬-3086萬/套。

在2021年4月仁恒28周年品牌溝通會上，仁恒曾將仁恒·海上源、仁恒·深之源作為“源系”最新一代國際社區的產品對外發布，彼時不少媒體的通稿里將其稱為仁恒置地2021年度封面作品。

或許誰也沒想到，再次將這個項目推到大眾面前的，是兩年后“5折開賣”的消息。

“貸款打97折、98折，一次性付款的話最低是92折，最小的60平方米的房源總價是242萬，送精裝修。”8月17日下午，灣財社記者接到中介打來的推介電話，該名中介在電話中向記者表示目前項目的均價大概在4萬元/㎡。

灣財社記者隨后以購房者身份致電項目售樓處，有關工作人員在電話中向記者表示，目前項目最低總價230萬起，折合單價僅需要3.89萬/㎡。

他同時強調，該項目不是商務公寓，是辦公產品，只有40年產權，和70年產權的商務公寓有一定的區別，沒有陽臺不通燃氣。

深之源售樓處

深圳商辦產品普遍去化難

從備案價每平方米9萬到如今的4萬，仁恒深之源經歷了什么？

從位置上來看，仁恒深之源位于羅湖區文錦路與鳳凰路的交會處，距離5號線黃貝嶺地鐵站和9號線文錦地鐵站均在500米內，該位置附近匯聚著華潤湖貝舊改、益田木頭龍舊改等項目，片區被寄予羅湖煥新的愿景。

仁恒深之源9萬/㎡的備案均價大致由此而來。灣財社記者了解到，羅湖的住宅目前均價在7、8萬/㎡左右，公寓大致在4、5萬/㎡的水平。而彼時仁恒深之源依托羅湖萬象更新的規劃，擬面向高端商務人群，對外宣傳中也透露出要對標深圳灣一號打造高端產品。

理想很豐滿，現實很骨感。自2021年起深圳樓市進入低迷期，一定程度上影響了樓市的去化。美聯物業全國研究中心總監何倩茹曾在接受記者采訪時表示，上半年新房開盤日如達到30%-50%，就屬于銷售情況比較好的樓盤，而10%-20%的去化率比比皆是。

住宅尚且去化艱難，投資屬性更強的辦公產品更是難賣。羅湖的一名中介告訴灣財社記者，據他所知項目并不好賣。

一方面，是羅湖區并非商辦類產品銷售的熱點區域。以上月銷售數據為例，據深圳房地產信息平臺數據，2023年7月深圳成交297套用途為商業的一手房，其中羅湖僅有30套，占比10%；另外成交109套用途為辦公樓的一手房，而羅湖僅有2套，占比不到2%。

另一方面，商辦類產品本身并不受市場普遍歡迎，尤其是辦公屬性的房產，不通燃氣沒有陽臺無法入學，在居住舒適度上大打折扣。

一般情況下，辦公用途房產的受眾為商務人士或投資客，前者可以享受中短期商務服務或作為接待外賓的會客廳適用，后者則看好不占用購房名額比較容易買入的特性，但在整體樓市并不好的情況下，這兩者的需求都大幅度減少。

深耕深圳已16年

同深之源降價促銷作為對比的是，同一系列產品“仁恒·海上源”項目銷售十分火爆。據公開資料，該項目在2022年共開盤4次，幾乎每一次開盤即告售罄，海上源項目合計銷售額超200億。

但同樣作為仁恒“源”系新品目前僅有的兩大布局之一，定位為“仁恒全球首座企業家會館”的深之源卻在備案兩年后降價以求銷量。

仁恒在深圳并非水土不服。事實上，仁恒置地自2007年進駐深圳，已開發了仁恒深之源、仁恒夢公寓、仁恒世紀雅園、仁恒世紀新園、仁恒四季酒店等項目。

仁恒也曾在深圳市場創造過熱銷的行情。2011年，仁恒拿下龍崗中心城片區商地，開發的仁恒巒山美地獲得市場的一致好評；2019年6月，仁恒公園世紀開盤即售罄，成為龍崗開盤成交的銷冠；2019年3季度，仁恒夢公園獲得了深圳公寓市場“成交面積”和“成交套數”的雙料冠軍。

但目前來看，仁恒在深圳開發的項目近期大多遇到了去化難的問題，同樣以仁恒世紀公園為例，其三期項目于2022年9月開盤，目前仍有大量房源在售，備案量不足總數的三成；同時，仁恒世紀公園二期也因“貨不對板”于去年遭遇業主維權。

灣財社記者注意到，仁恒在深圳市場近兩年已鮮有住宅產品問世，而在業內看來，其已布局的項目多數仍位于關外等非主流非核心的區域，深耕深圳市場16年的仁恒還未在深圳核心區擁有自己的一席之地，未來如何發展有待市場檢驗。

采寫/攝影：南都·灣財社記者 孫陽