基于2020年半年報數據測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標，11家房地產貸款占比超標。

不過，分析人士認為，鑒于當前多數銀行個人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無需刻意收緊房貸，因此短期內對個人房貸利率的影響很有限。

房地產貸款在2020年的最后一天迎來重磅新規，銀行房地產貸款余額和個人住房貸款余額占比將設置上限。

那么，這一新規對哪些銀行的影響最大?而個人房貸政策是否會有變化?

多銀行超標需“解壓”

根據央行、銀保監會于2020年12月31日聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，監管部門對銀行分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

個人住房貸款余額占比上限方面，中資大型銀行為32.5%，以股份行和個別城商行為代表的中型銀行為20%，以城商行、民營銀行等為代表的小型銀行為17.5%。

央行公布的數據顯示，截至2020年9月末，金融機構貸款余額171萬億元，房地產貸款規模達到49萬億元，占比28.8%。其中，個人住房貸款34萬億元，占比20%。

東吳證券銀行業首席分析師馬祥云認為，中大型銀行受政策影響比較明顯。基于2020年半年報數據測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標，11家房地產貸款占比超標。據他測算，截至2020年6月末，該行個人住房貸款占比25.5%，超標5.5個百分點;房地產貸款占比34.3%，超標6.8個百分點，政策給予4年調整期。

蘇寧金融研究院研究員黃大智則對《國際金融報》記者分析，此次在房地產貸款集中度管理上，對中小銀行的要求嚴格得多，主要是因為中小行的超限情況要比大行嚴重得多。

黃大智進一步指出，“房貸業務作為傳統優質業務，一直都被銀行看重，各種資源都會優先傾向于房貸業務。中小銀行由于其展業范圍限制，其房貸業務也大多集中于本地城市。一旦某一地區的房價下跌幅度過大，房地產貸款集中度過高的本地中小銀行，極易被牽連，造成大量壞債，導致銀行的危機。”

而具體到各個銀行，植信投資研究院高級研究員馬泓表示，根據2020年上半年財報，大型銀行中建行和郵儲銀行個人信貸余額占比超過32.5%的“紅線”，分別為34.4%和33.6%，但兩家大行總體涉房貸款比例都低于40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款余額占比24.7%、房地產貸款余額占比33.2%，均超過“紅線”。中小城商行中，有相當比例的銀行指標超過“紅線”，例如廈門銀行、齊魯銀行等。

個人房貸利率紅利消減

“如果是在上海借貸的話確實會受影響，銀行對借貸人的要求會更高。”某房貸中介告訴記者。

新規之下，銀行是否會收緊個人房貸限額，個人房貸未來更難申請了嗎?

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，房貸新規對個人住房貸款市場有小幅影響，但不會形成較大沖擊。房貸新規主要約束的是房貸占比過高的銀行，而非每一家銀行房貸的絕對值。

有業內人士表示，在個人住房貸款占比上限的壓力下，銀行在實際操作層面，可能傾向于額度、貸款利率、放款周期等方面合規的調整。但需要指出的是，還有不少未超標的銀行，如果一家銀行沒申請上，購房族可以多咨詢幾家。

從個人房貸利率來看，未來又將發生怎樣的變化?

黃大智認為，個人房貸的政策紅利期結束。“2020年3月，個人住房貸款的利率10多年來首次高于一般貸款利率，從某種意義上來說，個人房貸作為一種低風險產品的政策紅利期已經消失。未來，個人房貸利率高于一般貸款利率或許會成為普遍現象，而且隨著銀行對于個人住房貸款規模的限制，有限的供給也會抬高房貸利率”。

不過，黃大智也指出，鑒于當前多數銀行個人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無需刻意收緊房貸，因此短期內對個人房貸利率的影響很有限。

盧文曦也對記者表示，整體看，在國家目前各項政策調整下，2021年銀行業個人房貸額度不會有較大的變化，房貸利率也會保持一個穩健的水平。

(記者 曹韻儀)